Lei do Inquilinato: entenda os principais pontos, direitos e deveres

Entra ano, sai ano e algumas coisas continuam as mesmas… o aluguel precisa ser pago, assim como as obrigações entre inquilinos e proprietários precisam continuar sendo cumpridas. Para te ajudar a entender melhor quais são os seus direitos e deveres, preparamos um artigo supercompleto sobre o assunto.

Boa leitura!

A lei n.º 8245 e a locação de imóveis

A lei n.º 8245, também chamada de Lei do Inquilinato, trata das locações de imóveis urbanos e dos procedimentos realizados nesse tipo de pactuação contratual. 

Dentro desse dispositivo legal, constam os direitos e deveres tanto de inquilinos quanto de proprietários, assim como as regras do contrato, a responsabilidade de cada um no que tange às manutenções e obrigações relacionadas ao imóvel, além de outras regulações pertinentes.

A lei existe desde outubro de 1991, tendo sofrido alterações substanciais em 1996, 2005, 2009 e 2012. As alterações são importantes, tendo em vista que o comportamento e necessidades das pessoas mudam – logo, a legislação também precisa acompanhar isso.

Direitos e deveres dos inquilinos e proprietários

Veja alguns dos direitos e deveres das pessoas que alugam (locatários) e das pessoas que detêm a propriedade dos imóveis (proprietários):

Inquilinos/locatários

Os inquilinos ou locatários são aqueles que alugam um imóvel. Um dos direitos que eles possuem é o de receber o imóvel que vão utilizar em boas condições de uso com a finalidade de moradia ou trabalho, por exemplo.

O inquilino também tem o direito de não pagar por despesas extras do condomínio. Digamos que foi aprovada, em reunião de condomínio, a pintura de todas as paredes externas do prédio. Nesse caso, o valor será dividido entre os proprietários dos imóveis, e não entre os inquilinos que os alugam.

Já em relação aos deveres dos inquilinos, podemos utilizar o artigo 23º da Lei do Inquilinato para entender melhor:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Proprietário/locador

Já o proprietário tem o direito de sempre receber em dia os pagamentos referentes ao aluguel do seu imóvel. Esse, inclusive, é um dever do inquilino, conforme explicitado no inciso I do artigo 23º da Lei do Inquilinato, mencionado acima.

Além disso, ele também é detentor do direito de receber o imóvel, ao final do contrato pactuado entre ele e o locatário, nas mesmas condições em que o entregou.

Se o imóvel estava pintado, por exemplo, o inquilino deve entregá-lo pintado; se uma janela foi quebrada na vigência do contrato, outra deve ser colocada nas mesmas condições de antes, e assim por diante.

Enquanto os reparos não forem feitos, o proprietário tem o direito de não receber as chaves do imóvel. Se o locatário ainda não tiver feito os reparos necessários, o proprietário continua recebendo o aluguel até que tudo esteja pronto e que as chaves possam ser entregues a ele.

No que diz respeito às obrigações do locador, podemos utilizar o artigo 22º da Lei do Inquilinato. Veja:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do

 imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Como é possível observar, muitos dos direitos dos inquilinos são obrigações dos proprietários e vice-versa. Isso acontece porque o contrato de locação é bilateral, ou seja, constam direitos e deveres de ambas as partes que devem ser seguidas sob pena de rescisão contratual.

Regras do contrato de locação

O contrato de locação possui algumas regras. Veja as principais:

Solenidade

Esse tipo de contrato é considerado não solene, ou seja, não é preciso formalizá-lo de uma forma específica estabelecida por lei. O documento físico do contrato só é obrigatório caso haja a presença da figura do fiador na locação do imóvel.

Consensualidade

O contrato de locação precisa ser consensual, ou seja, todas as partes (inquilinos e proprietários) devem concordar com as condições e cláusulas do contrato (se houver) de forma integral.

Onerosidade

A locação contratual precisa ser onerosa, ou seja, é preciso que se tenha um valor estabelecido de pagamento para o locatário repassar ao proprietário. Caso isso não seja pactuado, o contrato perde a sua natureza e pode ser considerado um empréstimo de imóvel ou doação.

Continuidade

Essa modalidade de contrato precisa ser de execução continuada, ou seja, os direitos e deveres são renovados automaticamente ao final de cada período. O pagamento mensal, por exemplo, é renovado todos os meses até o término do contrato.

Estabelecimento de prazos

O contrato de locação pode ter prazo determinado ou indeterminado. No contrato por tempo determinado, as partes ajustam um período limite de tempo em que as obrigações e os direitos devem ser cumpridos. 

Já no caso do contrato indeterminado, não há um prazo mínimo de tempo, e o contrato tem vigência até que uma das partes avise a outra, com 30 dias de antecedência, que deseja encerrar o vínculo contratual.

Responsabilidade sobre manutenções e outras obrigações

O inquilino é obrigado a pagar a manutenção, os reparos e a conservação de equipamentos de segurança, elétricos e mecânicos. Ele também precisa pagar pela conservação e manutenção de equipamentos relacionados a esportes e lazer que todos os condôminos utilizam. 

Por fim, também são obrigações do inquilino realizar o pagamento de manutenção e conservação de elevadores quando for necessário, limpeza de áreas comuns e salário dos funcionários do condomínio.

As manutenções estruturais devem ter o pagamento realizado pelo proprietário do imóvel. As anuidades extras, impostos, taxas e os prêmios de seguro contra incêndio também são pagos pelo proprietário do imóvel.

Atualização da Lei do Inquilinato

Diversas modificações na Lei do Inquilinato ocorreram no ano de 2009. Uma delas é que, a partir da vigência da atualização legal, a multa por rescisão contratual antes do prazo, por parte do inquilino ou do proprietário, deve ser proporcional ao cumprimento do contrato. 

Se o contrato é de 1 ano, e ainda faltam 6 meses para sua conclusão, a multa deve ser em torno de 50% do que foi acordado no contrato, por exemplo.

Outra mudança de 2009 tem relação com as garantias de locação, que antes eram estendidas até a devolução do imóvel. Com a nova redação, elas são estendidas até a devolução, porém, essa determinação também vale caso haja uma prorrogação no contrato por tempo indeterminado.

Por fim, uma mudança importante, que também veio em conjunto com outras modificações legais, foi a do artigo 40º da Lei do Inquilinato, que agora tem a seguinte redação:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

[…]

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.

Essa atualização da Lei do Inquilinato prevê que outro tipo de garantia tenha que ser dada caso a empresa locatária entre em recuperação judicial.

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